Türkiye de son bir yıldır, konut fiyat artışı enflasyonun altında kaldı. Ama öncesinde 2019 ilk Çeyrek ile 2024 son çeyrek arasındaki 5 yıl 9 ay içinde enflasyondan arındırılmış yani reel artış olarak alırsak, dünyada konut fiyatlarında açık ara en yüksek artış Türkiye de oldu.
Dünyadan farklı olarak, Ortadoğu savaşı, Suriye iç savaşı, vatandaşlık verilmesi, piyasada aşırı kırılganlık ve güven sorunu, Türkiye de konut fiyatlarının balon yapmasına neden oldu. Daha da önemlisi hükümetin sosyal konut projesi olmadı. TOKİ konutları da normal karla satılıyor. Eğer devlet sosyal konut yapsaydı, bunları maliyet fiyatına veya daha düşük satmış olsaydı, konut balonu bu kadar şişmezdi.
Konut balonu iki yıldan beri durdu. 2024 başından beri konut fiyat artışları TÜFE’ nin altında kaldı. Yani reel olarak değer kaybediyor.
Ancak konut balonunun kısa sürede sönmesi, klasik anlamda balon patlaması, bu günkü siyasi, demokratik ve hukuki şartlar altında mümkün görünmüyor. Zaman gerekiyor. Çünkü;
1- Türkiye’de ipotekli konut satışları düşüktür. Yüzde 15 ile yüzde 20 arasındadır.
ABD, İspanya veya İrlanda’daki konut krizlerinde fiyatları patlatan temel mekanizma yüksek ipotek borcuydu. Fiyat düşünce konutun değeri kredi borcunun altına indi; borçlular ödeme yapamadı, bankalar konutlara el koydu ve çok sayıda zorunlu satış piyasaya çıktı.
Türkiye de konut sahiplerinin önemli bir bölümünün ipotek borcu yoktur.
2- Konut, yalnızca barınma aracı değil, enflasyona karşı servet koruma aracıdır
Türkiye’de uzun süren yüksek enflasyon ve TL’nin değer kaybı, konutun ekonomik işlevini değiştirdi. Konut barınma dışında orta ve uzun dönem için güvenli yatırım aracı oldu. Finansal yatırım araçları aşırı oynaktır. Sermaye piyasasında manipülasyon ve spekülasyon fazladır. Bu nedenlerle en güvenilir yatırım gayrimenkul olarak görülüyor.
3- Nüfus artışı ve ailelerin küçülmesi, konut ihtiyacını artırdı.
Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğü 2008’de 4 kişiyken 2024’te 3,11 kişiye düştü; tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yüzde 20’ye yükseldi. Toplam hane sayısı 26,6 milyona ulaştı. Doğal olarak aynı nüfus daha küçük hanelere ayrıldıkça, ihtiyaç duyulan konut sayısı da artıyor.
Bundan sonrasında belirsizlik var.
Belirsizlik en fazla siyasi iktidarın seçim yılında ne yapacağı ve dezenflasyonist politikaların nereye varacağı ile ilgilidir.
Son aylarda inşaat sektöründe gerileme var. Mayıs ayında geçen yılın aynı ayına göre,
- Toplam inşaat üretimi yüzde 3 geriledi.
- Bina inşaatı yüzde 4,5 oranında düştü.
- Bir ay önce Nisan ayına göre Mayıs ayında toplam inşaat üretimi yüzde 0,4 geriledi.
- İnşaat sektöründe büyümeyi destekleyen esas unsurun altyapı, deprem bölgesi yeniden inşası, kamu yatırımları ve kentsel dönüşüm projeleri oldu. Klasik özel konut üretimi zayıf kaldı.
Konut ihtiyacı var ve fakat satın alma gücüne dayalı efektif talep zayıflıyor.
Gelir dağılımı aşırı bozuldu. Yoksulluk arttı. Yüksek konut fiyatları, kredi faizleri, gelirlerin fiyatlara yetişememesi ve peşinat ihtiyacı geniş halk kesimlerinin konuta erişimini sınırlıyor.
İflaslar ve konkordatolar
Haziran 2025-Haziran 2026 arasındaki toplam 2.139 tekil konkordato dosyasının 238’i, yani yaklaşık yüzde 11,1’i, inşaat ve yapı sektöründedir. İnşaat; gıda-tarım ve metal-makineden sonra konkordatoların en yoğun görüldüğü sektörler arasındadır.
Özet olarak, Kamu yatırımları, deprem konutları, altyapı ve kentsel dönüşüm inşaat sektörünü büyütüyor; ancak özel konut üretimi, hane halkı talebi ve müteahhitlerin mali yapısı zayıflıyor. Türkiye de gelecek ilk hükümetin ilk sıraya sosyal konut politikasını koyması gerekiyor.
Yayınlama 19 Temmuz 2026
Yayın Köşe Yazıları, Son Köşe Yazıları, vitrin, vitrin2, Yeni Çağ
About Post Author
